«Количество земельных спекулянтов в Одессе и пригороде в последнее время сократилось до минимума, — рассказывает Василий Николайчук, директор VIP-департамента АН «Альянс» (Одесса). — Думаю, за ближайший год цена на участки в городе и его окрестностях вырастет максимум на 20%». Аналогичная ситуация — и в пригороде столицы. Как уже писала «ВД» (см. «Сам себе инвестор», «ВД» №13), число спекулянтов, скупающих небольшие участки вокруг Киева, в этом году сократилось вдвое. По мнению опрошенных нами аналитиков, стоимость земли здесь уже достигла своего максимума. «Если цена на земельные участки вокруг Киева за три весенних месяца прошлого года выросла на 100%, то в этом году — лишь на 20%. Высокого скачка цен на землю в ближайшем пригороде столицы в 2008-м не предвидится», — добавляет г-жа Голдина.

Почти все инвестиционные соки уже выжаты и из земли в раскрученных крымских и карпатских курортах. «В Буковеле, например, найти адекватное по цене предложение уже нереально. Развитие курорта вызвало сумасшедший рост цен на землю (сотка земли под застройку стоит от $20 тыс. — прим. «ВД»). С точки зрения перспективной рентабельности вкладывать сюда деньги уже невыгодно», — утверждает Олег Григорчик, директор АН «Карпаты. Тур. Инвест».

Единственная возможность повысить привлекательность земельных инвестиций в и без того перегретых регионах — приобрести менее популярный и более дешевый участок под садоводчество или ведение личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) и изменить его целевое назначение под строительство. По словам украинских риелторов, такие манипуляции с землей приобретают популярность в регионах, отметившихся особенно бурным ростом цен в прошлом году. «Сейчас на рынке существует много посредников, предлагающих свою помощь в изменении целевого назначения земли. Стоимость таких услуг колеблется в пределах $300-500 за сотку, — комментирует Галина Голдина. — Изменение производится на уровне cельсовета. Законность таких действий обсуждать нет смысла. Однако подобные услуги достаточно востребованы, т.к. цена на паи или земли для ЛКХ существенно отличается от рыночной, даже с учетом услуг по изменению статуса. Единственный недостаток таких инвестиций — невозможность привлечения кредитных денег».

На самом деле идея покупки земли по $500-1500 за сотку в надежде после изменения целевого назначения перепродать товар в четыре-пять раз дороже далеко не всегда приносит желанные плоды. Без надежных связей этот процесс может затянуться на несколько лет, а то и не завершиться вовсе. Законный и менее рискованный способ выгодно вложиться в украинскую землю, уверяют риелторы, — найти пока нераскрученные территории, на которых в обозримом будущем могло бы начаться активное строительство.

Поле для чудес

Отойти от «горячих точек» на 10-15 километров рекомендуют тем, кто намеревается обзавестись потенциально дорожающей землей в Киевской и Одесской областях. «Цена на землю будет увеличиваться в районе 30 км от Киева, т.к. там пройдет новая окружная дорога, — считает г-жа Голдина. — Стоимость земли в этом районе сейчас достигает $4-6 тыс. за сотку. Одно из ее преимуществ — наличие лесов и водоемов. А наиболее привлекательна земля — в 30-60 км от Киева. Здесь еще можно купить участки под застройку по цене $1 тыс. за сотку. В этом году они могут подорожать до 100%». «С точки зрения перспективного роста цен сейчас наиболее интересны участки в 50-километровой зоне Одессы, — добавляет Василий Николайчук. — Для стартовых инвестиций стоит обратить внимание на места возле лиманов, земля возле моря потребует очень крупных вложений».

А в неперегретой пока земельным ажиотажем Николаевской области выгодно вложить деньги в землю можно и у моря. «К нам едут покупатели даже из Одессы, Западной Украины, Киева — там цены совершенно другие. Приоритетные места для покупки земли в Николаевской области — вдоль моря (Очаков, Кинбурнская коса, Рыбаковка, Коблево), — считает Александр Гриценко, директор АН «Глобус» (Николаев). — Цена — $3-7 тыс. за сотку. Думаю, до конца года стоимость земли в «морских» районах Николаевской области вырастет еще на 100%. В других районах покупать вообще не советовал бы — земли у нас пока хватает». В Херсоне же, по мнению местных риелторов, именно дефицит земли спровоцирует рост цен на землю под застройку на все 100-150% к лету следующего года. «В городе земли очень мало, а в пригороде участки в основном сельхозназначения, под строительство почти нет. Поэтому и цены не перестают расти ежедневно. За прошлый год земли под застройку подорожали на 200-250%. Ожидаемый рост цен на ближайший год — до 150%», — рассказывает Наталья Дергач, директор херсонского представительства АН «Атланта».

В Западной Украине и в Крыму, по мнению риелторов, наиболее перспективными остаются, соответственно, Карпаты и Южный берег полуострова. «В Карпатах я бы рекомендовал приобретать участки в нераскрученных пока районах с перспективой развития курортных зон, — советует г-н Григорчик. — Нужно угадать, на каких территориях в ближайшее время будут развиваться курорты. На мой взгляд, с этой точки зрения очень перспективны участки возле реки Днестр. Недооценена пока земля в районе развитых курортов — в поселках Татаров, Микуличин (возле реки Прут). Здесь еще можно найти предложение по $5-7 тыс. за сотку». «В ЮБК вкладываться все так же выгоднее, чем в другие районы полуострова. Стоимость земли там растет быстрее всего. Даже симферопольцы предпочитают приобретать землю на Южном берегу. По нашим прогнозам, земля там подорожает на 40-50% за год», — заверяет Виктория Иванюк, начальник отдела продаж АН «Центр» (Симферополь). По мнению некоторых специалистов по недвижимости, те, кто обзаведется участком на ЮБК в нескольких километрах от развитых курортов, могут рассчитывать на бо?льший коэффициент подорожания объекта инвестиций в ближайшем году, нежели собственники более дорогой земли ближе к акватории.

Ставка на раскрутку

Кроме традиционно популярных курортных регионов и столицы, эксперты видят неплохие возможности заработать на земельных инвестициях в Виннице и Полтаве. В последнее время земля здесь не перестает дорожать, зато рынок еще не переполнен спекулянтами, а участки под застройку можно приобрести даже в самих областных центрах. Ориентируясь на результаты предыдущего года, местные риелторы рассчитывают на полутора-двукратное подорожание местных участков к лету 2009-го. «Спекулянты у нас уже появились, но пока их доля на рынке земли — не более 20%, — рассказывает Сергей Дебре, заместитель директора АН «Борис+» (Полтава). — На окраинах города можно приобрести участки под строительство по цене $2-3 тыс. за сотку. Динамика цен на землю примерно одинакова как для ближнего пригорода, так и для окраин города. В среднем за прошлый год участки подорожали вдвое. Наиболее выгодны с точки зрения перспективной динамики цен, на мой взгляд, курортные районы области. Если прошлогодние темпы роста цен сохранятся, то в течение ближайшего года земля в пригороде и на окраинах Полтавы может подорожать еще на 100%. Но основания полагать, что динамика роста цен замедлится, есть — падение спроса на полтавском рынке жилой недвижимости может докатиться и до рынка земли». Аналогичные опасения высказывают и винницкие риелторы, дескать, денег на руках у местного населения (львиная доля покупателей) все меньше, а значит, и ожидания подорожания земли в ближайшие 12 месяцев могут не оправдаться.

МНЕНИЕ.

МАРГАРИТА УРИЦКАЯ . Президент ИГ «Магистр Недвижимость» (Киев, Днепропетровск)

— В условиях, когда инвестфонды в основном показывают отрицательную доходность, а жилая недвижимость дорожает в рамках инфляции, наиболее интересным вложением средств остается, безусловно, земля. При грамотном инвестировании можно получить не менее 30% прибыли на каждой операции. При этом существуют две основные стратегии вложения: «быстрые» деньги, когда земля выставляется на продажу сразу после ее приобретения (рост происходит за счет первичной недооценки участка и общего подорожания земли с течением времени), и «длинные» деньги, когда на приобретенной земле производятся улучшения, например, проводятся коммуникации, меняется целевое назначение. Сейчас наибольшим спросом пользуются все-таки земли под застройку. Отмена моратория на продажу сельхозземель вполне реальна, но поскольку они все равно не будут менять своего целевого назначения, то цена земли на рынке из-за этого, скорее всего, существенно не изменится. Наиболее инвестиционно привлекательными являются земельные участки в промышленно развитых городах и по-прежнему в Крыму и Киеве. Также следует обратить внимание на Западную Украину, Карпаты.

МНЕНИЕ .

ОЛЕГ ПУГАЧЕВ . Директор АН «Винница «Новосел»

— По моим наблюдениям, в последнее время около 80% покупателей земли приобретают ее в расчете на дальнейший рост цен. Немногие планируют сразу начать строительство, большинство просто хотят надежно «пристроить» средства. На мой взгляд, сейчас самым выгодным направлением на земельном рынке остаются Карпаты — участки, приближенные к лыжным курортам. На втором месте — Крым. В Карпатах сейчас достаточный выбор относительно недорогих и очень перспективных с точки зрения подорожания территорий. Здесь можно приобрести землю и по $1-3 тыс. за сотку, с возможностью развития курорта. Такая земля наиболее перспективна. Ликвидность участков в пригороде большинства мегаполисов падает из-за снижения темпов прироста доходов населения. А в Карпатах, поскольку это курортная зона, земли которой, кстати, пока недооценены, спрос наименее подвержен колебаниям и может поддерживаться не только за счет украинцев. В Крыму тоже есть относительно недорогие (для полуострова) участки, о которых мало кто знает: удаленные от моря, но все же удачно расположенные, с возможностью удобно добираться к воде на машине. Например, под Алуштой, в 2-3 км от моря, с прекрасным видом, по цене $3-5 тыс. за сотку. Это для Крыма очень хорошие цены, но они все же выше, чем в Карпатах.

Источник: www.vd.net.ua

С начала года вообще не подорожала земля под Херсоном и Николаевом.

Средняя стоимость сотки земли под Винницей, $

Гниванское шоссе – 10 000
Лука Мелешковская – 5000-8000
Немировское шоссе – 2000-4000
Лукашовка – 1000
Зарванцы – 10000
Тяжилов – 6000
Агрономичное – 10 000
Пирогово – 8 000-10 000
Кемпинг – 2000-4000
Хутор Шевченко – 2000
Некрасово – 1000

Средняя стоимость пригородной сотки земли в разрезе областных центров, $

Винница 1500-4500
Хмельницкий 1500-2200
Черновцы 4000-5500
Ивано-Франковск 3000-5000
Ужгород 2500-5000
Львов 3600-5500
Луцк 1000-2000
Ровно 2400-4100
Тернополь 2500-4000
Житомир 2500-5000
Киев 3500-6000
Чернигов 1500-2200
Черкассы 1400-2700
Кировоград 1300-2000
Николаев 1500-2000
Херсон 1500-1800
Одесса 4000-6500
Запорожье 4200-5500
Донецк 1500-4000
Днепропетровск 1200-3000
Луганск 1000-1500
Харьков 1900-3800
Полтава 1000-2000
Суммы 1000-2000

Ситуация, когда свободной земли вблизи города становится все меньше, а спрос падать «не думает» может подтолкнуть к расширению условных границ земли интересной под застройку. С этим соглашается глава ассоциации специалистов по недвижимости города Винницы, директор АН «Альфа» Андрей Резниченко.

- Не исключено, что если сейчас неплохим спросом пользуются участки в радиусе 10-15 километров от города, то завтра (условно, – ред.) это будет и вся 30-километровая зона.

Но с такой точкой зрения согласны не все.

- Я не думаю, что это будет так, – считает Роман Козловский. – Ведь что такое 30 километров? Это та же самая Калиновка, но ее вряд ли можно считать пригородом. 20 километров – это Ворновица, но как бы там ни было, это далеко. На данный момент популярность таких территорий довольно невелика.

У дороги земля дороже!

Именно близость к основной трассе сегодня является одним из главных критериев, которыми руководствуются желающие обзавестись земельным участком под дачу или постоянное жилье. Соответственно такая земля и стоит дороже находящейся где-то в глубинке, но во все том же радиусе от областного центра.

- Людей, в первую очередь, интересуют участки, расположены недалеко от трассы, – говорит директор АН «Альфа» Роман Козловский. – Если участок «уходит» где-то дальше от дороги, то его стоимость автоматически уменьшается.

При этом разница в цене может составлять порядка двух-трех тысяч за сотку. По такому принципу сейчас покупается земля во всех направлениях от города. Вот только разница в цене. Риелторы сами часто затрудняются ответить на вопрос, чем сотка земли в направлении Зарванцев лучше сотки по Немировскому шоссе. Ведь разница в цене иногда может колебаться в два-три раза (так сотка земли по западному направлению может стоить и все 30 тысяч условных единиц). Другой вопрос, по словам Романа Козловского, что свободной земли по трассе за Западным автовокзалом уже почти не осталось. Мол, почти все уже занято и застроено.

Европейский стадион в центре Донецка обещают построить к осени 2008 года

К концу следующего года обещают на Текстильщике открыть : площадка 30 на 60 метров и трибуны на 432 места. Здесь создадут все условия для подготовки будущих звезд хоккея и фигурного катания.

Каркас это великана вырос прямо за зданием бывшего министерства угля. Планируется, что после завершения всех работ небоскреб вместит гостиничный комплекс и бизнес-центр, арядом возведут еще одно такое строение.

По оба берега Кальмиуса начнут появляться современные жилые дома. Высоченные башни из стекла и бетона будут видны со всех мостов. В будущем комплексная застройка ожидает все ветхие кварталы.

В 2008 году начнут строить 22-этажный с 5-уровневым подземным паркингом. Вырастет он в течение 2-3 лет за отелем «Донбасс Палас». Ради этого перекроют часть пр. Гурова.

Этот шедевр начнет «вырисовываться» после Нового года на Ленинском проспекте. Кинотеатры, кафе, офисы, боулинг и другие развлечения разместятся в здании, выполненном в виде парусника. Такого проекта Украина еще не видела.

Специалист по загородной недвижимости консалтингового агентства RED Руслан Кизлайтис рассказал о том, как использовать землю с наибольшей выгодой.

— Насколько выгодна перепродажа участков?

— Золотое время с точки зрения вложения было в 2001-2002 годах. Сейчас я назвал бы время серебряным, когда нужно задумываться, что покупать и зачем. Земля действительно является товаром номер один, приносящим значительный доход, хотя, как и у любого продукта, у нее есть свои недостатки.

Спрос на рынке земли создает конечный потребитель, поэтому необходимо понимать, о каких участках идет речь, обращать внимание на их целевое назначение. На участки для строительства индивидуальных домов, будь то Киев или область, спрос очень высокий. Если покупатель находит то, что ему нравится, то заплатит любые деньги. Сейчас на рынке главным является продавец — он контролирует ситуацию и диктует условия. При спекуляциях всегда существуют риски. По большому счету передать «квача» можно только людям, знающим, что они будут делать с этим участком как конечные потребители. Инвестор четко знает ответ на этот вопрос. Вы можете попасть в ситуацию, когда купили у спекулянта, который тоже приобрел землю у перекупщика. И как только эстафета закончится, возникнет проблема: «А спекулировать ли дальше?» То есть будет такая же ситуация, как сейчас на рынке квартир.

— Говорят, что очень выгодно купить участок, построить дом, а потом продать.

— Такая схема потихоньку отмирает. Подобных предложений — участков с «коробкой», которые не пользуются спросом, становится все больше. Ведь каждый при покупке дома ориентируется на свой вкус, и угодить покупателю очень сложно. Проще купить участок и через время продать. Сегодня многие покупают участок с домом, который потом сносят, чтоубы выстроить по другому проекту. Так поступают в районах, где практически не осталось свободных участков, например, в Конче-Заспе.


— Какие районы в Киевской области наиболее выгодны для спекуляций?

— У всех направлений есть «провальные места» и, наоборот, очень популярные и перспективные. По Одесской трассе, например, есть предложения по $10 тыс. за сотку, а в пяти километрах от такого участка — по $2,5 тыс. Скажем, Гвоздов — мало кому известен, а Вита Почтовая — вопросов не вызывает. Со временем дисбаланс исчезнет.

— Что же стоит приобретать сегодня?

— Скорее всего, участки для строительства жилых домов, под частную застройку, 15-25 соток. Стоит обращать внимание на развитие городов-спутников: Васильков, Вышгород, Ирпень. Есть населенные пункты, которые в недалеком будущем станут Киевом, — Гнидын, Вишенки.

— Стоит ли покупать участок с целевым назначением «ведение садового хозяйства»?

— На рынке существует такая градация: «дачный», «под застройку», но строгого определения в Земельном кодексе нет. Конечно, «дачная сотка» дешевле. У участка «под застройку» есть перспектива благоустройства, возможность получить физический и юридический адрес. Но с точки зрения пользователя это не принципиально.

— Можно выиграть на смене целевого назначения с «ведения садового хозяйства» на «строительство и обслуживание жилого дома»?

— Конечно, цена сотки сразу вырастет. Разница на целевом назначении может доходить до $1 тыс. на сотке. Но выигрыш не будет большим, поскольку изменить целевое назначение не так уж и легко — необходимо изменить план населенного пункта, чтобы участок вошел в его границы.

— Какие участки не выгодны для спекуляций?

— На рынке большое предложение земли для ведения сельского хозяйства. На ней нельзя строить по одной простой причине — нет коммуникаций. Скажем, есть в предложениях 25 га ОСХ под Киевом стоимостью $1 тыс. за сотку. Спекулировать на этом участке хлопотно и не очень-то выигрышно.

— Как застраховаться от возможных рисков при покупке, например, от двойной продажи участка?

— Вы не можете купить участок, если нет акта собственности у продавца. Без акта сделка не состоится. Для пущей надежности можно самому перепроверить, является ли хозяином участка продавец, обратившись в сельсовет или земельное управление. Акт существует только в одном экземпляре. Можно воспользоваться услугами агентства недвижимости, которое проверит участок. Также существует титульное страхование, однако на практике этим инструментом никто не пользуется.

— Стоит ли покупать пару гектаров земли в глухом селе соседней области?

— Только в том случае, если желаете заняться сельским хозяйством. Не стоит надеяться, что это перспективная инвестиция.

— Как долго сохранится тенденция стремительного роста цен на пригородные сотки?

— Ошеломляющий рост цен в 30-километровой зоне от Киева продлится еще два-три года. Поезд уже идет на полной скорости. И эта скорость устраивает тех, кто уже купил участок или собирается вложить деньги в ближайшее время. Но для рынка земли неизбежна ситуация, аналогичная той, что на рынке квартир, хотя земля никогда дешеветь не будет.

— В какие участки вы вложили бы свои деньги?

— Самое выгодное капиталовложение — покупка земли в 15-километровой зоне, скорее всего, на правом берегу, и как можно большей площадью — 3-4 га. Целевое назначение при этом желательно «для строительства жилого дома», но и «для ведения садового хозяйства» тоже подойдет. Практика показывает, что в 30-километровой удаленности от большого города никто ведением сельского хозяйства не занимается, а в будущем, с ростом населенных пунктов, дачные участки войдут в их границы. Но лучше все-таки покупать не землю, а домовладение. В покупке земли главный вопрос — это бюджет. Если нет $100 тыс., лучше три раза в год потратиться на путешествия.

Наталья Гамоля, “Личный счет”