В результате кризиса и стремительного падения цен на загородные коттеджи многим застройщикам коттеджных городков пришлось изменить свои планы, в свою очередь покупатели также не остались в стороне. По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, на данный момент загородная недвижимость находится в таком же положении, как и все остальные отрасли рынка недвижимости. В консалтинговой компании прогнозируют, что середины будущего года цены на коттеджи будут изменяться максимум в пределах 2-5 процентов, после этой стабилизации начнется повышение цен, но оно будет плавным, без скачков.

Но это лишь прогнозы цен от заинтересованных лиц, независимые эксперты утверждают что в начале 2010 года цены на коттеджи и загородную недвижимость продолжат падать. Снижение цен в первую очередь будет обусловлено кредитными обязательствами застройщиков, которым нужны деньги на погашение кредитов, из-за этого на прожажу будут выбрасываться коттеджи и дома по низким ценам, что и повлечет дальнейшее падение цен на загородную недвижимость.

Директор девелопеской компании «Европа» Илья Народницкий, заявил, что в сравнении с весной в два раза увеличилось число потенциальных покупателей. По его словам временной промежуток при переходе от потенциального покупки к реальной составляет около 3-4-х месяцев, на данный момент, по-прежнему, количество сделок мизерно. Согласно данным предоставленным SV Development, в прошлом году было продано 1300 коттеджей, на этот год показатели планируются в два раза скромнее – 600 коттеджей. Эксперты оценили, что для достижения уровня первого квартала прошлого года необходимо приблизительно полтора- два года.
Также отмечается падение цен в 2-3 раза на некоторые загородные дома, но это только в долларовом эквиваленте, а вот в гривневом снижение цен почти незаметно.

Большинство аналитиков заявляют, что дефолт в Украине уже наступил. Это потвержают и действия самого министра финансов Виктора Пинзеныка – он написал письмо премьер-министру, где расписался в своем бессилии. Так же о дефолте говорят цифры: промышленное производство Украины уменьшилось на 28,6% (только в ноябре), государственного долга достиг 2,5 млрд., долг предприятий достиг 85 млрд.

«Банки объявили о своем дефолте в сентябре 2008 года – когда НБУ заморозил досрочную выдачу депозитов, – утверждает финансовый аналитик ИнтерКредит Константин Киричук. – В декабре, когда курс доллара скакнул до 9,5-10,0 грн., заговорили о кредитном дефолте, население и предприятия стали неспособны выплачивать кредиты банкам». Украинский химпром и металлургия в критическом состоянии, а они являются основными поставщиками экспортной валюты.

О дефолте говорит резкий рост доходности украинских гособлигаций, выросшая за 4 месяца до 30-35%. «По данным ООН, за прошедший год цены страховок от дефолтов по облигациям по украинским бумагам выросли более чем в 10 раз, – говорит Любовь Слободенюк, директор «Кредитсвит». – Без принятия срочних мер, дефолт в Украине может наступить в третьем квартале 2009».

Но есть и другая точка зрения о вероятности дефолта:
«Дефолт в Украине маловероятен. Ажиотаж, который создали отдельные лица, выгоден либо им лично, либо финансово-промышленным группам, на которые они работают», – заявляет заместитель председателя правления Диамантбанка Валерий Олейник. По его словам, Украина имеет запас прочности и размер внешнего госдолга не является критическим.

Представители коллекторских агентств также не верят в скорый дефолт. Генеральный директор коллекторского агентства «ИксПоинт» Роман Кривошеев считает, что в 2009 году дефолт в Украине не наступит. По его словам, ситуация нагнетается некоторыми политиками, чтобы использовать настроение общества в своих интересах. Он также не исключает, что информация о дефолте – это своеобразная подготовка к следующему кредиту МФВ. «Ведь такие кредиты, с точки зрения экономики, весьма сомнительны и лоббируются политиками», – предполагает он.

Дефолт и гривна

Определившись во времени с дефолтом, нужно подготовиться к нему и материально – определиться с валютой своих сбережений.
Доллар могут опустить до  7,5-7,0 грн., где он будет оставаться столько, сколько позволит валютная потенция НБУ. Никто точно не знает, что будет с долларом, евро и гривней. Прогнозировать курсы этих валют невозможно.

В настоящее время гривню укрепляют искусственно – никаких объективных причин для повышения ее курса нет, – говорит финансовый аналитик компании ИнтерКредит Константин Киричук. По словам аналитика, с учетом возможных периодических (два-три месяца) колебаний в пределах 7,0 – 9,0 гривен\ доллар и дополнительных валютных вливаний МВФ, подобный курс удастся удерживать до конца 2009 года – то есть, до президентских выборов. К подобным рамкам склоняется и председатель правления БГ Банка Константин Полосков, не дающий за весенний доллар больше 8-10 гривен.

О весенних обострениях говорит и директор компании «Кредитсвит» Любовь Слободенюк. «Согласно нашим прогнозам, весной доллар достигнет 13-14, к концу года – 18 гривен, – уверена она. – Основными причинами падения гривны станет обострение кризиса, как экономического, так и политического, необходимость выплат долларовых долговых обязательств».

Главное – не делайте резких движений, пытаясь выбрать валютный спасательный круг. Все зависит от того, как долго у вас эти деньги остаются в деньгах. Если часто расплачиваетесь в гривне – держите наличку в гривне, если в долларах – соответственно, копите «зеленые».

И еще одно – факт выборов внесет свои коррективы в ситуацию с курсом доллара. И скорее всего они будут алогичны. Потому доверьтесь своему сердцу, шестому чувству, … – в Украине это применимый инструментарий.

Что такое дефолт?

Многие воспринимают слово «дефолт» как экономический термин. Но это до поры, до времени. Придет тот час, когда надо будет возвращать долги. В первую очередь это отразится на колличестве банков, работающих в Украине. «Из 179 банков 30-40% не смогут пережить кризис, – прогнозирует директор компании «Кредитсвит» Любовь Слободенюк. – Многие мелкие и средние банки уже сейчас рассматривают варианты своей продажи и слияния с другими структурными банками». Менее упаднически смотрят на ситуацию в банковском секторе в коллекторской компании «ИксПоинт», предполагая закрытие к лету-осени этого года лишь 20-25% мелких банков. По словам гендиректора компании Романа Кривошеева, 10% мелких банков могут быть поглощены крупными.

Эксперты говорят, что в подобных случаях паниковать не стоит: даже в случае продажи или слияния финучреждений, вкладчики смогут забрать свои вклады.
Во время кризиса доверием в большей степени пользуются банки, 100%-но принадлежащие государству и украинские “дочки” западных банковских структур

«Почти все украинские банки являются участниками Фонда гарантирования вкладов физических лиц, – успокаивает вкладчиков председатель правления Диамантбанка Валерий Олейник. – В случае банкротства финучреждения вкладчики гарантированно получат до 150 тысяч гривен компенсации вклада и начисленных процентов». Маркетинг директор EnMark Олександр Токмиленко советует вдогонку разбить вклад на два банка, если она превышает 150 000 гривен, а также следить за рейтингом стабильности банков. «Сегодня в зону риска попадают вклады в банках Надра, VAB, Кредитпромбанк, УкрГазбанк», – говорит эксперт. Еще лучше вывести свои деньги из проблемного банка.

По материалам: Ricardo.com.ua

Почему доллар растет?

Рост доллара в последние дни 2008 года волнует людей не меньше чем кризис, ведь много брали кредиты именно в долларах. Почему доллар растет? О причинах роста доллара США отвечают аналитики ведущих украинских банков:

Андрей Войтенко (Финансы и Кредит)
Уверен, что фундаментальных экономических предпосылок для роста курса доллара выше 7 гривен не было и нет. Все это происходит на фоне политического хаоса в стране и отсутствия политической воли ответственных официальных лиц.
Вторая волна падения гривни за 6,50 была вызвана подрывом доверия банковских вкладчиков к национальной валюте, изъятием вкладов и спешной скупкой иностранной валюты. И сейчас действовать надо жестко, проводя валютные интервенции по фиксированному курсу, а не слепо следовать якобы за рынком, проводя валютные аукционы, которые доказали свою неэффективность. Необходимо в корне сломить ожидания рынка, заставить поверить в то, что курс не будет расти выше. Тогда начнется продажа валюты и прекратится ее скупка. Для того чтобы стабилизировать курс, надо просто установить предельный курс валютных интервенций без ограничения объема, не боясь тратить валютные резервы страны. Слишком многое поставлено на карту: темпы роста экономики, инвестиции и банковская система.

Виктор ЕРАСОВ (казначей Универсального банка развития и партнерства)
Я не уверен, что курс достигнет отметки 10 гривен за доллар. Хотя такая вероятность есть. Сегодня цена доллара на межбанке растет, потому что банковская система полностью заполнена гривнями. 21 миллиард гривен на корсчетах банков — это очень много. Для своих клиентов мы покупаем валюту на межбанке поскольку им надо оплачивать и проценты, и платежи по кредитам. Дело в том, что наши клиенты, видя курс 6,80 гривни за доллар, откладывали покупку с пониманием того, что перед Новым годом должна быть коррекция. А спрос никуда не девается. Сегодня спрос на межбанке выше, чем предложение.

Александр ВЕДЕНЕЕВ (аналитик Альфа-банка)
Потенциал для роста доллара создало расширение гривневой ликвидности, произошедшее из-за ее освобождения со счета Госказначейства и появления свободных средств у крупных корпоративных игроков. Так, 11 декабря остатки средств на банковских корсчетах выросли сразу на 25%. Соответственно, часть гривневых средств была направлена предприятиями на валютный рынок, что внесло некоторую курсовую дестабилизацию.

По материалам «Дело»

Согласно проекту меморандума такой перевод возможен при условии осуществления заемщиком частичного досрочного (немедленного) выполнения обязательств в согласованной с банком сумме по уплате части остатка основной суммы долга и/или процентов по кредиту. При этом предусматривается, что размер ставки по таким кредитам будет на уровне, близком к размеру ставки по кредитам банка в гривне на дату выдачи кредита, который реструктуризируется.
Размер ставки по таким кредитам будет на уровне, близком к размеру ставки по кредитам банка в гривне на дату выдачи кредита, который реструктуризируется

Помимо того, меморандум предлагает предоставление банками заемщикам возможности откладывать выполнение обязательств по уплате кредитов без освобождения от уплаты процентов, а также рассрочки выполнения обязательств по кредиту при условии немедленного досрочного погашения части обязательств перед банком.

“Комбанки Украины относят суммы потерь от таких операций в указанных возможных (но не исключительных) формах на увеличение валовых расходов (уменьшение прибыли), на уменьшение резервов, а в случаях недостаточности указанных источников – на уменьшение капитала”, – подчеркивается в проекте меморандума.

Согласно документу, комбанки осуществляют меры по облегчению условий возвращения кредитов заемщикам до 1 апреля 2009 года.

Проект меморандума также предусматривает, что НБУ, среди прочего, расширит перечень приемлемого обеспечения для привлечения кредитов рефинансирования Нацбанка и снизит норматив адекватности капитала. Кроме того, проект меморандума предусматривает, что НБУ предоставит банкам определенные права по покупке валюты на межбанковском рынке для восстановления валютной позиции.
НБУ расширит перечень приемлемого обеспечения для привлечения кредитов рефинансирования Нацбанка и снизит норматив адекватности капитала

Документ также предусматривает, что НБУ упростит процесс наращивания капитала банков. В частности, без проверок предлагается вносить изменения в устав банка при взносе в капитал со стороны другого банка, прошедшего проверку в стране регистрации, а также со стороны международных финансовых организаций.

В свою очередь, согласно документу, Минфин подготовит законопроект об изменении налогообложения прибыли банков, которым будет регламентировано предоставление права банкам относить соответствующие убытки на валовые расходы, а также права корректировать сумму начисленных обязательств по налогу на прибыль по начисленным процентам с учетом осуществленных с 1 октября 2008 года до 1 апреля 2009 года мероприятий, предусмотренных этим меморандумом.

по материалам: Интерфакс-Украина

Как заявляют банкиры, если заемщик попал в трудное финансовое положение, и неможет выплачивать кредит, они готовы пойти на некоторые уступки. Конечно это связано не с благотворительностью банков – им выгоднее сейчас пойти на уступки, чем отобрать залог и заняться его продажей.

Комментарий Павла Крапивина, первого зампредседателя правления банка «Контракт»:
«С украинским законодательством забрать квартиру достаточно сложно. Это долгие судебные разбирательства, торги и реализация. В итоге выручить удастся не более половины стоимости залога»

Однако льготы по выплате кредита давать будут не каждому, а только порядочным заемщики, которые испытывают временные финансовые трудности. «Банки всегда заинтересованы найти способ поддержки порядочного клиента, который выплачивал кредит, но у которого возникли временные проблемы», комментирует Владимир Довгаль, директор департамента розничных продаж Сведбанка.

Критериев порядочных заемщиков, претендующих на лояльность банка, несколько. Во-первых, кредитная история: были ли просрочки, как давно заемщик пользуется услугами банка, как выплачивались другие кредиты. Также большую роль может сыграть дополнительный залог – квартира, автомобиль или земельный участок. В другом случае поможет поручитель с доходом.

Первый вариант, когда нечем выплачивать кредит – «кредитные каникулы»

При возникновении временных трудностей заемщика по выплате кредита могут быть предоставлены «кредитные каникулы», во время которых, заемщик на время освобождается от выплаты тела кредита. Но, возможно, проценты придется погашать. В противном случае банку придется признать кредит, как более рисковый.

Срок «кредитных каникул» обычно составляет 6 месяцев. «Отсрочить платежи на большой срок банки не могут – мы ведь не благотворительные организации», – объясняет Сергей Щербина. Нужно учитывать, что «кредитные каникулы» увеличат размер выплат кредита в будущем.

Второй вариант, когда нечем выплачивать кредит – увеличение срока кредита

Переоформление кредитного договора на больший срок – уменьшение размера ежемесячных платежей. Стоит учитывать, что действие кредитного договора должно закончиться раньше, чем заемщик выйдет на пенсию.

Изменение валюты кредита

Некоторые банки готовы перевести валюту кредита из иностранной в гривну. Такая операция выгодна для заемщика в случае если национальная валюта продолжит дешеветь. Но сумма кредита будет пересчитана по текущему курсу, а процентная ставка по кредиту может вырасти т в 1,5-2 раза. «После перехода на гривню процентная ставка будет на уровне 24-25% годовых», – рассказали в Первом Инвестиционном Банке. К тому же заемщику придется потратиться на переоформление сделки у нотариуса.

По материалам: Дело

Почему банки не выдают кредиты?

В условиях нынешнего финансового кризиса большинство банков практически полностью или частично прекратили выдачу кредитов, если кредиты выдают то значительно повысили проценты по кредитам, уменьшили срок кредитования и сильно ужесточили требования к заемщику. В условиях кризиса взять кредит стало довольно сложно, в первую очередь это касается ипотеки и долгосрочного кредитования. В скором времени ситуция врядли улучшится.

Хотите сейчас брать кредит в банке?

Если вы хотите взять кредит следует хорошо учитывать свою способность его погашать учитывая риски связанные с кризисом. В период кризиса ваши доходы могут сократиться, или вообще прекратиться. Есть вероятность остаться без работы или без собственного бизнеса. Просрочка в выплате кредита может обернуться для заемщика потерей заложенного имущества или серьезной порчей кредитной истории что может серьезно помешать вам брать кредит в будущем. В большей степени это касается ипотечных кредитов, так как цены на недвижимость в бижайшее время упадут.

Но с другой стороны, в условиях кризиса очень вероятен рост инфляции, в этом случае проценты по кредиту могут оказаться ниже, чем обесценивание валюты. Другими словами, в данной ситуации есть шанс отдать меньше денег, чем вы брали. Но сильно рассчитывать на это не стоит, все будет зависеть, как много денег «напечатают» власти страны в целях борьбы с кризисом.

Погашение кредитов

Погашать кредит досрочно, если он в национальной валюте имеет смысл, в том случае если у вас сбережения в ней, потому как есть риск обесценивания гривны. Но, в любом случае, не разумно погашать кредиты на последние деньги. Из-за непредсказуемости ситуации в условиях кризиса сейчас необходимо создавать запасы наличности.

Учитывая что инфляция может ускориться, проценты по кредиту, могут оказаться меньше, чем темп роста цен. И стоит помнить, что получить кредит на таких же условиях, как раньше, сейчас вам уже не удастся.

Ситуация с кредитами в долларах и евро выглядит немного по-другому. Существует риск девальвации доллара или евро, если правительство позволит курсу гривны сильно опуститься по отношению к доллару и евро. Если ваши основные доходы вы получаете в долларах или евро, то это для вас не так страшно. Но если доходы в гривне, то девальвация резко увеличит ваши расходы по кредиту. Следует постоянно следить за прогнозом курса доллара/евро чтобы принимать меры воврем.

Как вывод, досрочное погашение кредитов в долларах или евро может быть вполне разумным чтобы избежать рисков. Другой вариант страховки от девальвации, это перекредитование валютного кредита кредитом в гривне.

по материалам denga.ru

Кроме этого, несколько украинских банков были понижены в рейтингах. Среди них “Надра Банк”, “Родовид Банк”, “Кредобанк” и “Альфа-банк”, для которых прогнозы по долгосрочным кредитным рейтингам были снижены.
Причин тому несколько. Во-первых, политическая неопределенность, господствующая в Украине, и ухудшение макроэкономических показателей стимулировали мощный отток средств с депозитов. Суммы, изъятые украинцами из банковских учреждений при расторжении депозитных договоров за несколько дней стали исчисляться в миллиардах. Второй причиной стала внезапно возникшая неустойчивость валютного курса. А резкие скачки доллара у рядовых украинцев всегда вызывали панику. И третьим, не менее важным фактором является мировой кризис финансовых рынков. Именно из-за него больше всех пострадали банки с иностранными инвестициями. Дело в том, что иностранные фонды, испугавшись кризиса, стали в срочном порядке отзывать средства из своих украинских “филиалов”.

Первым в украинском банковском кризисе стал “Проминвестбанк”. Официальные банковские источники молчали, в то время как неофициальные наперебой спешили подтвердить неприятное известие. Лишь к вечеру стало заметно, что паника охватила только Донецк и область, в то время как по всей Украине никто слыхом не слыхивал о проблемах “Проминвеста”. Точнее по Киеву ходили слухи, будто бы банком заинтересовались неизвестные рейдеры, но передавались они шепотом и все больше среди самих “банкиров”. Стоит отметить, что донецкий филиал “Проминвестбанка” является крупнейшим в Украине – множество шахт и заводов Донбасса являются клиентами ПИБа.

Источник: Полемика

Вот и получается, что выгоднее всего брать взаймы — и позволить себе можно больше (например, расширить жилплощадь или купить автомобиль получше), и голова не болит о том, как уберечь от инфляции свои кровно заработанные.

Банкиры не советуют откладывать

Лучше всего «хранить» деньги в ипотеке и автокредитах, ссуды на потребительские нужды не подойдут — по ним эффективные ставки не ниже 40% годовых. А вот средняя стоимость кредитов в долларах на покупку авто составляет 14,2%, на покупку недвижимости — 13,3%. Если учесть, что инфляция по итогам года составит 17,2% (прогноз Всемирного банка), получается, что реальная ставка по долларовым автокредитам составит минус 3%, по ипотеке — минус 3,9%.

О том, что сейчас лучше жить в кредит, говорят и сами финансисты. «При инфляции в 24-25%, как было в прошлом году по многим товарам, нет смысла получать даже 18% годовых по депозитам. Намного выгоднее взять кредит на покупку авто, улучшить жилищные условия», — утверждает зампредседателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин. С ним согласен зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Игорь Львов. «Банки сегодня предлагают в среднем 14-15% по ипотечным кредитам. Даже с учетом того, что ставки могут подняться еще на 1-2%, все равно получается, что сегодня выгоднее оформить заем, чем откладывать», — говорит он.

Одно из самых привлекательных предложений по автокредитам у Индэкс-Банка: реальная ставка по пятилетнему займу составляет 12,5% годовых в долларах, 15,7% — в гривне, 12,9% — в евро. Чуть дороже обойдется заемщику ссуда в банке «Форум»: 16,2% — в гривне, 12,6% — в долларах, хотя в евро тут ставка ниже, чем в Индэкс-Банке — 12%. По ипотечным кредитам хорошие условия в Эрсте Банке. Здесь клиент может рассчитывать на оформление 10-летнего займа с реальной ставкой от 12,2% в долларах, 11,7% — в евро и 14,2% — в гривне. Выгодные условия предлагает Сведбанк: 12,1% — в долларах, 14,1% — в гривне и 11,2% — в евро.

Правда, эти ставки не учитывают расходы на страховку, оплату услуг нотариуса и другие платежи, которые являются обязательными при оформлении кредита — такие комиссии, как правило, поднимают ставку еще на 1-2% годовых. Однако даже с таким учетом большинство кредитных программ не дотягивают до прогнозируемого по итогам 2008 года уровня инфляции.

Что лучше: гривня, доллар или евро

Оптимальной валютой для заемщиков остается доллар. Это наиболее слабое на сегодняшний день платежное средство, ведь именно американская валюта на данный момент больше других подвержена риску девальвации в нашей стране (да и на мировых рынках тоже).

Гривневые кредиты не пользуются популярностью из-за высоких ставок, а более дешевые — в швейцарских франках и евро — заемщикам не очень выгодны. Несмотря на невысокие ставки по таким займам, большую роль здесь играют курсовые риски. К примеру, за последний год курс евро к гривне увеличился на 17,1%, франка — на 19,6%. Соответственно, на столько же выросли и расходы заемщиков на обслуживание кредитов в этих валютах. Так что долларовый кредит — как раз то, что надо.

Info. Сергей Щербина
председатель правления Инвест-Кредит Банка
До конца года банки будут поднимать ставки по долгосрочным кредитам, но не более чем на 2%. Основная причина — дефицит гривневых ресурсов. Многие банки рассчитывали на получение денежных средств с межбанковского рынка, но он сегодня превратился из поставщика ресурсов в дорогой «бутик». 45-50% — это та ставка, которая сегодня на межбанке является рабочей, и это только по овернайтам. Никаких длительных ресурсов никому не предоставляется, независимо от банков и имен их руководителей.
В то же время, учитывая высокий уровень инфляции, который по итогам года на 3-5% превысит ставки по кредитам, брать взаймы сегодня дешевле, чем копить на что-то самостоятельно.

Владимир Боровик
директор департамента по кредитованию физлиц Правэкс-Банка
С начала года банки взяли слишком быстрый темп по наращиванию кредитных портфелей. В то же время сейчас наблюдается дефицит ресурсов, в связи с чем многие финучреждения вынуждены либо значительно ограничивать кредитование, либо поднимать ставки. Для привлечения средств банки уже пошли на увеличение ставок по депозитам, я думаю, до конца года мы увидим ставки больше 18%. В этой ситуации вполне логично, что поднимаются ставки и по долгосрочным кредитам, которые до конца года вырастут еще на 1-2%.

Вячеслав Воловик
советник председателя правления банка «Порто-Франко»
Рост ставок по долгосрочным займам обусловлен несколькими факторами. Во-первых, высокая инфляция — стоимость банковской рабочей силы выросла, соответственно, увеличилась и себестоимость работы банков. Вторая причина — это сокращение количества людей, которые сегодня могут взять кредит, и прежде всего ипотеку. Из-за ограничения сроков кредитования, ужесточения дополнительных требований к платежеспособности клиентов рынок сократился. Наряду с этим банки рассчитывали на существенно большие объемы кредитования, на что были потрачены дополнительные средства, и теперь это надо как-то окупать. Как результат, ставки по долгосрочным кредитам вырастут еще на 2-3%.

Олег Мельничук, «Дело»

Я считаю, что это необъективная точка зрения. С такой же легкостью можно называть всех арабов террористами, а всех, у кого в кармане есть перочинный нож – потенциальными маньяками. Абсурд и стереотипы.

А давайте задумаемся, кому на самом деле нужны большие суммы заемных (кредитных) денег? Ответ напрашивается сам собою – бизнесу.

Торговцы еще во времена Римской империи и Киевской Руси брали в ростовщиков деньги в долг, пускали их в оборот (покупка товаров, оплата их перевозки сушей или морем и выгодная продажа), извлекая прибыль, которая с лихвой покрывала проценты по займу.

Для предпринимателя кредит – это возможность уже и сейчас запустить новый бизнес или увеличить оборот существующего. Кредит подпитывает бизнес, дает ему толчок для быстрого развития.

Улавливаете разницу между кредитом для бизнеса и потребительским? Кредит для бизнеса – это финансовый ход, направленный на получение выгоды. В подобном случае даже большие проценты и комиссии не так критичны. Если предприниматель решил взять кредит, то это значит, что он уже все просчитал и деньги отобьются.

Конечный же потребитель занимает деньги для их дальнейшего расходования. Фактически, кредит помогает человеку за один раз потратить намного больше денег, чем у него есть в наличии!

А теперь вопрос к читателям: “Как вы думаете, может ли бизнес обойтись без заемных средств?”. Я, например, очень и очень сомневаюсь…

А как на счет нас с вами? Можем ли мы обойтись без кредитов?

И да и нет. Накопить денег на мобильный телефон, телевизор или компьютер не составляет большого труда. За год-другой можно даже на машину насобирать. А как вам перспектива накопить денег на собственное жилье (учитывая инфляцию и рост цен на недвижимость)? Та еще задачка!

Получается, что только кредит даст нам возможность купить дорогостоящие активы с выгодой для себя!

Если у вас есть своя точка зрения и вы готовы рассказать о ней читателям, если у вас есть полезные замечания и дополнения – милости просим в комментарии. Инициативность всегда приветствуется!

Статья взята с сайта Деньгомания.ру

Когда приводят аргументы, подтверждающие выгодность ипотеки, часто говорят о постоянном росте цен на жилье. Мол, Вы сегодня получаете квартиру по одним ценам, а платите потом, тогда, когда стоимость квадратного метра будет уже совершенно иная. Мы решили проверить это утверждение и посчитать, действительно ли это так.

Предположим, что жилье в Москве в ближайшие три года будет продолжать расти в цене. В последние 8 месяцев (с октября 2005 по май 2006 года) московская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет – слишком оптимистично для инвестора, и такой прогноз скорее невероятен. Лучше исходить из умеренного (по нынешним временам), но стабильного роста цен на 15% в год. Такой рост характерен для большинства европейских стран. Надеяться на то, что однокомнатная квартира, приличная, но скорее на окраине столицы будет через
три года стоить 330 тысяч долларов, а именно такова была бы ее цена при росте уже в 30% в год – на наш взгляд, несколько
рискованно.

Предположим, у Вас есть в распоряжение 60 тысяч долларов, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость. Тогда у Вас, как у инвестора в недвижимость есть две принципиально разные возможные стратегии: Купить квартиру с использованием ипотечного кредита или вложить имеющиеся 60 тысяч долларов в недвижимость, которую Вы можете себе позволить на данном этапе.

Взять ипотечный кредит

Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую «однушку» в Москве можно купить за 200 тыс. долларов. Это будет не элитная  квартира, но в вполне престижном районе, в хорошем доме, с хорошей планировкой и ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в валюте под 11% годовых. Кредит будем брать на 3 года – это оптимальный срок со всех точек зрения. Если его увеличивать, то теряется смысл всего затеянного нами предприятия – слишком долгосрочная инвестиция, если снижать, то удельный вес всевозможных дополнительных платежей будет слишком высок в структуре расходов.

Если мы пойдем по первому варианту, и приобретем квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, то при 15% росте цен на жилье в год, через три года она будет стоить уже 304 тысячи долларов.

Кроме того, квартиру можно сдавать внаем. Будем считать, что банк или не ставится в курс дела и не знает, что квартира, находящаяся у него в залоге, сдается в аренду, или разрешает это делать. В жизни бывает всякое, при сдаче жилья потери неизбежны. Ни одно, так другое – поэтому мы будем закладываться на сумму $800 в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом  роста цен и на аренду жилья, который должен произойти, если все вокруг будет дорожать. Пока все идеально, и мы уже почти миллионеры, но помимо доходов в нашем предприятии буду еще и расходы.

Во-первых, конечно, это выплаты по кредиту. Рассчитать их Вы можете самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Как мы уже договорились, при первоначальном взносе 30% кредит на три года мы получим под 11% годовых. В таком случае, ежемесячные выплаты составят почти $4.700. Но наша квартира сдается за $800 в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать $3.900 из своего кармана. За три года в общей сложности придется выложить $140.400.

Помимо всего прочего нам предстоят расходы, связанные со страхованием предмета залога. Они составят ориентировочно $4.600. Расходы на получение кредита – $2.100 (будем считать, что мы уложимся в 1.5%). Расходы на риэлтора, но не стоит забывать, что сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз – при покупке, второй раз при продаже. Таким образом, удельные расходы на риэлтора, из расчета 6% от суммы кредита, составят $12.000 при покупке жилья и $18.200 при продаже (очевидно, что если жилье будет расти в цене, то при повторной сделке расходы на риэлтора буду выше). Итого дополнительные расходы составят $36.900. Причем, для некоторого упрощения наших подсчетов мы их будем считать отдельно, не уточняя в какой именно момент времени они нам предстоят.

Вложить в недвижимость имеющиеся 60 тысяч долларов

Здесь выбирать не приходится. За 60 тысяч сегодня можно позволить себе только квартиру в Московской области. Наиболее оптимальный вариант для инвестиции в данном случае будет однокомнатная квартира в современном доме в ближайшем Подмосковье. В связи с достаточно высоким риском, инвестиции в долевое строительство нами рассматриваться не будут.

Купленную квартиру можно относительно легко сдать за $300 в месяц. Плюс ежемесячно мы вместо того, чтобы гасить задолженность по кредиту банку, можем откладывать $3.900 (разница между ежемесячным платежом по кредиту и доходом от аренды «ипотечной» квартиры). Таким образом, каждый месяц мы сможем вносить на счет в банке $4.200. Такой способ вложения денег позволит нам к 17 месяцу накопить на вторую однокомнатную квартиру в Подмосковье, которая к тому моменту будет стоить уже $72.750. После ее покупки у нас ещеостанется $2750. Оставшееся время, то есть 19 месяцев мы сможем откладывать уже $4.500, так как будем сдавать и вторую квартиру и с учетом процентов по депозиту по истечении 3-х лет накопим $94.000. Плюс к данному моменту у нас будет две квартиры стоимостью
$91.250 каждая. Итого мы будем иметь $276.500.

При данном варианте инвестирования нашими дополнительными расходами будут только услуги риэлторов. К ним нам придется прибегнуть четырежды. В общей сложности затраты на посреднические услуги из расчета 6% за каждую сделку составят $18.900.

Итого

Вложив сегодня в дело $60.000, и ежемесячно в течение 3-х лет докладывая $3.900, в итоге мы получим:

1. Если возьмем ипотечный кредит, то наш доход составит: $267.100 ($304.000 – $36.900). Таким образом, за три года прибыль получится $66.700 ($267.100 – $60.000 – $140.400)
2. Если будем вкладывать в недвижимость, но не брать ипотечный кредит, то наш доход составит: $257.600 ($276.500 – $18.900). Таким образом, за три года прибыль получится $57.200 ($257.600 – $60.000 – $140.400)
3. Если же мы будем использовать исключительно банковский депозит, то прибыль за 3 года составит примерно $34.900. Расчеты по банковскому депозиту мы опустим, скажем лишь, что годовую процентную ставку мы взяли 8.5%, а процентную ставку для той суммы, которая накапливается и складывается из ежемесячных поступлений 4% годовых* (точно такие же процентные ставки по банковским депозитам нами были применены при варианте инвестирования в недвижимость без ипотечного кредита).* Примерно такая ставка в среднем получится, если в течение года регулярно раз в месяц одинаковыми суммами пополнять счет и использовать вклад с ежедневным расчетом дохода и со ставкой 7.5% в год.

В результате, мы должны согласится с рядом экспертов и СМИ, в той части, что вложения в недвижимость выгодны, а вложения в
недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции выгодны необычайно, и приносят сумасшедшие дивиденды.

При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных нами условий. Другими словами, есть очень много «если». Всевозможные форс-мажорные обстоятельства мы в расчет даже не берем. Они могут произойти всегда.

• Если недвижимость будет расти в цене не на 15% в год, а на 20%, или больше. Если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок (Вы помните, мы закладывалиь на них), то есть квартира не будет простаивать практически ни дня, жильцы не оставят неоплаченные счета за междугородные переговоры и не сбегут, что-нибудь испортив или сломав. Если вырастет стоимость аренды. Если риэлторы в конкурентной борьбе снизят комиссию за совершение сделок. Если через три года мы решим не «уходить в деньг»”, а еще некотороевремя «останемся в недвижимости» и продолжим ее эксплуатацию при продолжившемся росте цен. То все эти факторы сделают любые инвестиции в жилье еще более привлекательными.
• Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и впредь (а тогда, скорее всего, снизятся и ставки по депозитам). Если будет отменено обязательно страхование жизни при ипотечных сделках
  (недавно правительство РФ одобрило соответствующие поправки в законодательство). То эти факторы сделают более выгодными инвестиции в недвижимость именно с привлечением ипотечного кредита.
• Если жилье будет расти в цене не равномерно, а скачкообразно, то есть в первый год рынок вырастет на 50%, а затем стагнирует, то вложения в жилье с использованием ипотеки выиграет по сравнению с чистым вложением в недвижимость. Если рывок произойдет, наоборот, в конце инвестиционного срока, то более привлекательным окажется «безипотечный» тип вложения.
• Наконец, если жилье будет расти медленнее нашего «прогноза», то уже при росте цен на 11.5% в год вложение в жилье по предложенной нами ипотечной схеме станет менее выгодным, нежели обычный депозит. Аналогичное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость произойдет, если резко возрастут налоги на жилье, и их придется платить.

Факторов, которые могут склонить чашу весов в ту, или иную сторону может быть еще достаточно много, но большинство из них их, всеже, говорит в пользу инвестиций в недвижимость, против других видов вложений. Мы специально предложили Вам достаточно «скромный» бизнес план. Действительно, можно заработать и больше, но рассчитывать лучше на минимум, чтобы не разочароваться в последствие.

Квадрум. Журнал

Сегодня южный берег Крыма, манит россиян своей красотой – многие мечтают купить недвижимость в Крыму у самого Черного моря. Цены в Крыму, как и в Сочи, не стоят на месте, поэтому чтобы осуществить свою мечту, многие решают прибегнуть к ипотечному кредиту.

Как гражданину России приобрести недвижимость на территории Украины с помощью ипотеки, рассказывают эксперты рынка ипотечного кредитования.

У россиян для покупки домика или земли в кредит на территории Украины есть несколько вариантов получения кредита: взять кредит в России или в местнох банках государства, где будет приобретаться недвижимость.

Отвечая на вопрос «РБК.Кредит», можно ли получить кредит в российском банке на покупку квартиры на территории Украины, генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов рассказал, что российские банки не выдают ипотеку на покупку жилья в ближнем зарубежье. «Банки делают для своих корпоративных клиентов специальные программы, в индивидуальном порядке решают вопросы сотрудников, можно завести разговор и о зарубежной ипотеке. Однако о таких прецедентах мы не слышали, – объясняет Василий Белов. – Если клиенту нужны заемные средства для покупки недвижимости за рубежом, кредитный брокер «Фосборн Хоум» предлагает им вариант кредитования – оформить в России залог на имеющуюся недвижимость и на полученные деньги приобрести недвижимость за рубежом».

Дмитрий Шапочкин, начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка, рассказывает, что не встречал в России банков, дающих ипотечные кредиты под залог недвижимости, расположенной в других странах. По его словам, на сегодняшний день российские банки предоставляют ипотечные кредиты лишь под залог недвижимости, расположенной на территории банка. Для приобретения недвижимости за границей возможен кредит под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

«Ипотечные кредиты могут быть двух видов – на покупку недвижимости под ее же залог и под залог имеющейся недвижимости. Заемщик закладывает квартиру, расположенную на территории РФ, получает до 85% от ее оценочной стоимости (на примере Городского ипотечного банка) а вырученные денежные средства расходует на покупку недвижимости за границей. Этот вариант проще: получить кредит в российском банке под залог недвижимости, расположенной на территории распространения кредитных программ банка, не составит труда; стоимость такого кредита (единовременные комиссии, процентная ставка и т. п.) будет относительно небольшой», – рассказывает Дмитрий Шапочкин.

Эксперт отмечает, проще получить кредит под залог недвижимости в банке страны, на чьей территории она находится. Если квартира находится в России, то кредит нужно брать в российском банке, или на территории Украины, то и кредит необходимо оформлять в украинском банке.

Но не все банки Украины работают с нерезидентами, многие банки к гражданам других государств всегда предъявляют дополнительные требования: наличие местных поручителей, вид на жительство… Если у нерезидента на территории Украины есть родственники или он ведет там бизнес, он может рассчитывать на получение ипотечного кредита на тех же условиях.

Россиянин при наличии регистрации по месту приобретения объекта недвижимости, ИНН, справке о доходах за последние 6 месяцев может рассчитывать на получение ипотечного кредита в Укрсоцбанке под 12,5% годовых на 25 лет в долларах, в Укрпромбанке с теми же требованиях к нерезиденту – под 12% годовых на 25 лет в долларах. На территории Украины появились российские дочерние банки «Альфа-Банка» и ВТБ, где к россиянам для получения ипотечного кредита предъявляются те же требования, что и в украинских банках. Если у вас на территории Украины нет собственного бизнеса, или родственников, которые могли бы стать вашими поручителями, лучше вам обратиться за кредитом в российский банк, который сможет дать вам кредит под залог недвижимости.

Источник: РБК.Кредит (ЛЮДМИЛА ВИНОГРАДОВА)

У меня было пять смертельных причин, лишающих каких-либо шансов на получение кредита под залог квартиры. И тем не менее я его взял . Причем обо всех, ну или почти обо всех, моих грехах банк был в курсе.
Плохая кредитная история

Вы любите страшилки? Нет? А банкиры — очень. Классический пример: каждый, кто не смог, забыл, не захотел вернуть долг, попадет в черный списочек. А потом приедут нехорошие парни из коллекторской компании и превратят вашу жизнь в сплошной ад, пока не расплатитесь по долгам. И даже когда расплатитесь после суда и коллекторских инквизиций, ваше имя заклеймят в Бюро кредитных историй , чтобы неповадно было.

В моей кредитной истории ляп случился год назад, когда отказался возвращать банку кредит из-за варварской процентной ставки. Справедливость не восторжествовала, и дело закончилось судом не в мою пользу. По иронии судьбы во время судебных разбирательств я как раз занимался оформлением документов для получения нового кредита . Естественно, я не стал сообщать банку о своих проблемах — должна же отрабатывать свой хлеб служба безопасности. Она, естественно, отработала и не нашла в моей истории ничего предосудительного, с чем я абсолютно согласен. Долг-то был копеечным, ну и несправедливым, конечно.
Низкие официальные доходы

Если общепризнанные миллиардеры и тем более лидеры политических блоков едва сводят концы с концами, что говорить о простых смертных. Конечно, мои официальные доходы невелики. И, естественно, собираясь в банк, я попросил начальство подписать бумажку с желаемыми суммами. В банке бумажку взяли , но… не поверили. И к моему удивлению, попросили принести из бухгалтерии справку под названием 1ДФ. С такой практикой я столкнулся впервые. В документе указывается, сколько вам официально начисляется, и, что хуже всего, бумажка заверяется в налоговой. Посему без специальных знаний подделать справку невозможно. Пришлось нести официальный документ и комплексовать перед кредитным инспектором за «грязные инсинуации». И вдруг, о чудо! В банке попросили сделать еще одну справку о доходах за последние шесть месяцев, завысив белую зарплату на 50%, и такие же цифры поставить в справке 1ДФ. «А как же печать налоговой?» — спросил я. «Придумайте что-нибудь», — посоветовали в банке. В общем, придумывать я ничего не стал и просто принес липу без печати.
Квартира с перепланировкой

Говорят, такое жилье невозможно продать и тем более заложить в банке. Здесь я поступил предельно честно. Сказал, что сделан небольшой дизайнерский ремонт исключительно в рамках одной несущей стены. За последние два года признаков разрушения не обнаружено. Но! Предварительно я получил в БТИ справку, что с жильем все в порядке и планировка полностью соответствует «старому» техпаспорту. Естественно, никто из Бюро инвентаризации не посещал мою скромную берлогу, за что было заплачено $800. Справка банкирам понравилась, они даже спросили, сколько стоит. Соврал, что $700. Мало ли, подумают, что переплатил.

Когда закладываешь жилье, в гости, помимо сотрудников БТИ, должны заглянуть независимые оценщики. Поскольку оценщиков много и просят они тоже немало (500 грн), особых проблем с ними не возникло. Девушка-оценщик отсняла квартиру на цифровик в нужных ракурсах, сразу же войдя в положение заемщика, т. е. несущая стена осталась за кадром. Потом пришел кредитный инспектор. Он уже был в курсе моей перепланировки, и визит для него стал пустой формальностью. А может, необходимо было взглянуть на незатейливый быт заемщика. Осмотр закончился удовлетворительно. Словом, справка из БТИ — грозное оружие против несущих стен. Покрепче любого бетона.
Задолженность по другим кредитам

Несколько месяцев назад пришлось занять $10 тыс. в двух банках на срочную покупку. Кредиты без залога были весьма невыгодны, поскольку банки начисляли свыше 30% годовых. И когда я закладывал квартиру, рассказал кредитному инспектору о существующих долгах и остром желании погасить их как можно быстрее за счет нового, более крупного кредита , но с выгодной кредитной ставкой.

Здесь я перехитрил сам себя. В банке попросили принести справки об остатках моей задолженности. Когда приехал за документом, один из сотрудников, огорченный дополнительной работой, буркнул: «Вообще за такие справки в других банках берут по 100 грн. А у нас пока бесплатно. И зачем вы сказали, что у вас есть задолженность? Если просрочки по кредитам нет, другой банк не узнает, кому и сколько вы должны». Получилась пустая трата времени. Но, видимо, моя честность, не считая липы из БТИ и бухгалтерии, впечатлила кредиторов, и старые долги не стали преградой новым.
Прописка несовершеннолетних

Сразу отмечу, что мой случай нетипичен. Своих детей я не стал прописывать из двух соображений. Во-первых, еще несколько лет назад подумывал о возможности заложить квартиру, во-вторых, чем больше людей в квартире, тем больше сумма по коммунальным платежам. Тем не менее я рассказал банкирам об отцовском упущении. Собственно, когда меня пригласили в кредитный комитет, прописка наследников стала главной темой обсуждения. Банкиры успокоились только после моего обещания пристроить детей к теще.

Здесь есть одна особенность. В кредитном или ипотечном договоре существует пункт, запрещающий заемщику прописывать кого-либо в квартире. Но дети — это святое. И если возникнет необходимость, никто не в силах запретить дать им крышу над головой. Посему, если завтра я пропишу детей, нарушив условия договора, то никакие санкции мне не грозят. Более того, в случае моей неплатежеспособности квартиру невозможно будет продать с молотка, пока детям не исполнится восемнадцать. Конечно, никто не станет доводить ситуацию до абсурда. В банке ко мне отнеслись по-человечески, условия кредитования на данный момент — лучшие из всех существующих. А стало быть, нет причин обижать банкиров. Жаль, что из-за рекламных и этических соображений я не могу сказать, где именно получил кредит .

Источник: kontrakty.ua Автор: Николай Волков